其实颇为无奈

2020-08-09 13:50

有业内人士建议,应将小学建设交付与小区建设销售捆绑。如现有相关规定提出,配套学校应在住宅建筑面积达总建筑面积60%时动工,却没有一部地方法规或政府规章明确完工交付的节点。开发商只是调两台推土机去平整一下土地,也算是“动工”。部分土地虽然在出让阶段,就通过《建设项目规划设计条件通知书》明确了包括学校在内的配套设施开工、交付节点,但这一形式仍存在强制力度不够、有被“公关”掉的可能性。如果小学建设进度能与住宅项目的预售证发放相捆绑,效果应该是最好的。比如规定首期住宅申请预售证时,配套学校必须已开工才能通过审批。或超过80%建筑面积的住宅开始销售前,配套学校必须达到使用条件。这样一来,开发商为了早日拿到预售证回笼资金,必然会趁早将学校建好。

不过,今后的新建小区,征地将不再成为问题。据了解,从2012年7月起,国土资源部出台了一项新规,各地在出让土地时已不能出让“毛地”,而是必须完成拆迁后以“净地”出让,以此避免出现长期不能开工、土地闲置等问题。不过,根据法不溯及既往的原则,那些有历史遗留问题的小区,问题还是无法解决。

“3000户以上小区要建小学,5000户以上小区要建中学。”在教育行业里,提起小区建设配套学校的问题,连不少普通老师都能说出这样一个标准。

“《用地保护条例》是强制性条文,必须严格执行。”教育部门相关人士介绍,在具体实施过程中,教育部门对小区配建学校并不是全程监管,而是只负责其中一环,那就是住房部门会给教育部门发函,说明一个地块上要建住宅小区,规划多少居住人口,由他们给出建议,按标准要配多大面积、多少班额的学校。

不过,在实施过程中,还是困难重重。今年,兴宁区一新建楼盘的适龄入学孩子,并没能如开发商宣传的那样,分到新建的明秀东路小学就读,而是被分到虎邱小学,其原因就是开发商未按比例缴纳异地建设配套小学所需的费用。据悉,今年秋季学期开始招生的明秀东路小学,在政府统筹下,由附近的2个楼盘出资共建。但该楼盘的开发商只缴纳了一部分资金,并没有缴纳完。作为对开发商的“惩罚”,在划分入学地段时,该楼盘的孩子被继续分到虎邱小学。而另一个出资的楼盘,小孩则顺利入读明秀东路小学。但对于住在未完全出资小区的业主来说,其实颇为无奈,毕竟他们是最直接的受害者。

南宁市教育部门相关人士介绍,老师们说的是“简易版”。目前南宁市执行的,是2005年出台的《南宁市中小学幼儿园用地保护条例》(以下简称《用地保护条例》),其中小区人口达到7000人就要求配建小学。这个标准,高于国家要求的“最低配置”,在“国家版”中,小区人口达1万~1.5万人,才要求配建幼儿园和小学。

为什么有的小区配套学校“蒸发”,有的配套学校“缩水”,还有的一直“难产”?有建筑行业内人士坦言,目前在保障小区配套学校用地和建设方面的法律法规还不够完善,监督处罚措施也几乎没有。比如《用地保护条例》中,虽然明确了不同规模的住宅区应配建的学校规模,但却没有规定相关单位和开发商不按此规模建设会遭到什么处罚。开发商很可能会通过各种手段,达到修改小区设计图纸,减少学校占地,增加住房用地的目的。

一教育业内人士介绍,南宁市2005年以前的楼盘,由于法规要求没那么明确,很多小区确实没有配建学校。《用地保护条例》出台后,情况好了一些。不过在具体实施过程中,还是会有各种困难。例如,有些小区为了规避7000人以上要配建学校的“红线”,规划居住人口时,就定在6900人。

虽然有明确规定,但在小区配套学校建设过程中,未能按标准建设的还是不少。南宁市政府曾进行过一次调查统计,2006年至2011年的新建楼盘中,南宁市规划要求配套建设小学、幼儿园的52个房地产开发项目中,就应配套建设小学22所、幼儿园53所,但实际上未配套小学、幼儿园的小区有13个,未完成建设的小学和幼儿园各有11所。

2013年5月23日,《南宁市房地产开发项目配套设施建设管理条例(草案)》(以下简称《草案》)提交南宁市十三届人大常委会第十五次会议进行审议,《草案》对新建小区建设学校等配套设施的问题进行了规范,其中提到“房地产开发项目……分期建设的小区,教育等配套公共服务设施,要安排在首期建设……”。此外,还对开发商不履行配套设施建设义务、不按时移交配套设施、配套设施未验收合格就交付使用的行为,设置了相应的具体处罚措施。2014年3月19日,南宁市十三届人大常委会第二十次会议审议通过。根据程序,《草案》需待报自治区人大常委会批准后,才能公布实施,但在此过程中,因种种原因“流产”,未能面世。

有教育界人士认为,由政府统筹规划的异地建设配套学校,政府应该建立有效的监督和管理机制,当一些开发商出现“欠账”情形时,政府应积极协调落实。开发商也应承担应有的社会责任,不能把应承担的责任,转嫁到购房者身上。

2014年4月,南宁市又印发实施《关于推进新建住宅项目配套小学校建设的实施意见》,对人口在7000人以下的住宅小区项目,也提出了要求。这部分小区要采用政府统筹建设的模式,根据开发项目的住宅建筑面积的规模,按127元/平方米标准计收配套小学校建设资金,由政府统筹规划异地建设配套小学。该意见的实施,解决了因住宅区规模大小不同形成的配套学校建设要求的不公平问题。

今年,南宁市人大常委会在检查《南宁市中小学幼儿园用地保护条例》落实情况时发现,城镇住宅小区,绝大部分没有预留学校用地,而且小区附近已无地可征,一些该建的学校还是没建成。开发商有意将教育配套设施安排在尚未完成征地拆迁或有权属争议的用地上,为学校的“拖而不建”找借口。

也有教育界人士指出,政府在进行规划时,应该具有前瞻性。对新建住宅规划、新建小区规模和入住人口数量进行预判。例如近年来,南宁有很多危房改造项目,当低层的危房改建成高层,容积率自然增加,势必增加周边学校的压力,相关部门一定要对这些地方进行总体布局,对周边学校的扩容给予政策上的支持。